Kjøpe eiendom på selskapet: Dette er reglene

Å kjøpe eiendom på selskapet kan være en attraktiv mulighet for mange bedriftseiere, til tross for mange regler og forskrifter. Fra skattemessige konsekvenser til fradragsrettigheter og merverdiavgift – her er alt du trenger å vite før bedriften investerer i bolig.

Enten det er for å sikre kontorlokaler, lagerplass eller som en ren investeringsmulighet, kan eiendomskjøp føre til betydelige økonomiske fordeler for virksomheten. Men som med alle store økonomiske beslutninger, så bør du ha en god plan og vite hva du gjør. 

Du må forstå reglene for å kunne navigere trygt i det juridiske landskapet, minimere skattebyrden og maksimere avkastningen.

Reglene for å kjøpe eiendom på selskapet

Hvilke regelverk som gjelder, avhenger av hvilken type fast eiendom det er snakk om. Skal du kjøpe lager eller kontorlokale? Eller vil du investere i boliger og tjene penger på utleie? Generelt sett, så bør du vite om disse reglene før du kjøper eiendom på bedriften:

• Regler for skatt og merverdiavgift
• Aksjeloven
• Lov og regler for boliglån

Er du et selskap som skal i gang med et eiendomsprosjekt? Da er det viktig å skille mellom ulike typer fast eiendom innad i prosjektet. Reglene for hvor mye skatt du skal betale kan nemlig variere. Det er stor forskjell mellom boligeiendom, næringseiendom, gangsti, parkeringsplasser og uteområder. Du som utbygger kan dessuten få fradrag på merverdiavgift for enkelte deler av prosjektet.

Hvis det er snakk om et større eiendomsprosjekt, lønner det seg å snakke med en dyktig regnskapsfører som forstår eiendomsskatt. Her fokuserer vi primært på selskap som ønsker å kjøpe boligeiendom og utleieboliger.

Kjøpe bolig privat vs. selskap

Ønsker du å investere i eiendom, men du er usikker på om du bør gjøre det privat eller som et eiendomsselskap? Det er fordeler og ulemper ved begge alternativene. Hvis du begynner med å sette deg inn i reglene, blir det enklere å bestemme deg for hvordan du skal investere i utleiebolig.

Fordelen med å kjøpe bolig privat er at privatpersoner ofte får lavere renter og bedre vilkår enn bedrifter. De kan derimot ikke låne mer enn fem ganger sin egen inntekt. I tillegg må man ha 15 % egenkapital, ifølge Utlånforskriften. Som privatperson, kan du eie opptil fire boenheter. Disse reglene setter dermed en del begrensninger for hvor mye man kan investere i eiendom privat.

Et eiendomsselskap får derimot lån basert på prosjektinntekter og hvor mange utgifter de har. Så lenge du har egenkapital og leieinntektene fra boligen dekker lånet – ja, da kan selskapet få innvilget lån. Et eiendomsselskap kan dessuten eie mer enn bare fire eiendommer. Likevel er det noen ulemper ved å kjøpe eiendom på selskapet som du må vurdere.

Eksempel på skatteregler for eiendomsselskap

La oss si at du har opprettet et eiendomsselskap for å investere i boliger. Disse boligene ønsker du å leie ut, slik at du kan tjene på utleieinntektene. Du blir beskattet annerledes om du er et eiendomsselskap og ikke privatperson. Dersom du kjøper og leier ut som privatperson, regnes utleieinntekten for å være kapitalinntekt. 

Du må i så fall skatte 22 % av overskuddet som privatperson, så sant du ikke bor i deler av boligen selv. Det er altså mulig å trekke fra kostnader som forsikring, eiendomsskatt, vedlikehold og lignende. Hvis du er et eiendomsselskap, må selskapet betale 22 % selskapsskatt av overskuddet.

Du som aksjonær tjener altså ikke pengene – det er det selskapet som gjør. Det betyr at du enten må ta ut aksjeutbytte eller lønn for å kunne bruke utleieinntektene som privatperson. Aksjeutbytte beskattes med 37,84 %. Selskapsskatt kommer i tillegg. Totalt må du skatte 51,51 %. Hvor mye du må skatte om du tar ut lønn, avhenger av din personlige inntekt. Du må dessuten betale arbeidsgiveravgift.

Hvorfor selge aksjer fremfor eiendom

Fordelen med å kjøpe eiendom på aksjeselskap er at du senere kan utfisjonere eiendommen og selge aksjene skattefritt. Dette kalles for fisjonssalg, og reglene for salget er fastsatt i aksjeloven. Eiendommen overføres dermed til et annet aksjeselskap, men øvrige verdier og eiendommer blir igjen hos det opprinnelige aksjeselskapet.

Det er imidlertid ganske mange krav som må overholdes for å kunne utfisjonere eiendommen og på den måten unngå skatt. En dyktig revisor kan hjelpe deg med det. Hvis aksjeselskapet selger selve eiendommen og ikke aksjer, må dere betale både dokumentavgift og skatt på gevinsten. Selger dere med tap, kan dere få fradrag på skatten. 

Du må også skatte av gevinsten hvis du selger en eiendom som du eier privat, men som du ikke bor i fordi selskapet disponerer det. Man må nemlig ha bodd i boligen i 12 ut av de siste 24 månedene for å kunne selge skattefritt som privatperson. Har du brukt et eget rom i privatboligen din til hjemmekontor, kan du få skattefradrag.

Bare vær obs på at du må betale skatt på gevinsten for den andelen av boligen som er brukt til hjemmekontor, hvis du en gang skal selge boligen. Hvis du ikke har krevd skattefradrag for hjemmekontor, trenger du heller ikke å betale skatt på gevinsten ved salg.