Kjøpe eiendom på selskapet: Dette er reglene

Det å kjøpe eiendom på selskapet kan være en attraktiv mulighet for mange bedriftseiere, til tross for mange regler og forskrifter. Fra skattemessige konsekvenser til fradragsrettigheter og merverdiavgift – her er alt du trenger å vite om kjøp av næringseiendom.

Enten det er for å sikre kontorlokaler, lagerplass eller som en ren investeringsmulighet, kan eiendomskjøp føre til betydelige økonomiske fordeler for virksomheten. Men som med alle store økonomiske beslutninger, så bør du ha en god plan og vite hva du gjør. Du må forstå reglene for å kunne navigere trygt i det juridiske landskapet, minimere skattebyrden og maksimere avkastningen.

Reglene for å kjøpe eiendom på selskapet

Hvilke regelverk som gjelder, avhenger av hvilken type fast eiendom det er snakk om. Skal du kjøpe lager eller kontorlokale? Eller vil du investere i boliger og tjene penger på utleie? Generelt sett, så bør du vite om disse reglene før du kjøper eiendom på bedriften:

• Regler for skatt og merverdiavgift
• Aksjeloven
• Lov og regler for boliglån

Er du et selskap som skal i gang med et eiendomsprosjekt? Da er det viktig å skille mellom ulike typer fast eiendom innad i prosjektet. Reglene for hvor mye skatt du skal betale kan nemlig variere. Det er stor forskjell mellom boligeiendom, næringseiendom, gangsti, parkeringsplasser og uteområder. Du som utbygger kan dessuten få fradrag på merverdiavgift for enkelte deler av prosjektet.

Hvis det er snakk om et større eiendomsprosjekt, lønner det seg å snakke med en dyktig regnskapsfører som forstår eiendomsskatt. Her fokuserer vi primært på selskap som ønsker å kjøpe boligeiendom og utleieboliger.

Kjøpe eiendom privat vs. på selskapet

Ønsker du å investere i eiendom, men du er usikker på om du bør gjøre det privat eller som et eiendomsselskap? Det er fordeler og ulemper ved begge alternativene. Hvis du begynner med å sette deg inn i reglene, blir det enklere å bestemme deg for hvordan du skal investere i utleiebolig.

Fordelen med å kjøpe bolig privat er at privatpersoner ofte får lavere renter og bedre vilkår enn bedrifter. De kan derimot ikke låne mer enn fem ganger sin egen inntekt. I tillegg må man ha 10 % egenkapital ifølge Utlånsforskriften. Som privatperson, kan du eie opptil fire boenheter. Disse reglene setter dermed en del begrensninger for hvor mye man kan investere i eiendom privat.

Et eiendomsselskap får derimot lån basert på prosjektinntekter og hvor mange utgifter de har. Så lenge du har egenkapital og leieinntektene fra boligen dekker lånet – ja, da kan selskapet få innvilget lån. Et eiendomsselskap kan dessuten eie mer enn bare fire eiendommer. Likevel er det noen ulemper ved å kjøpe eiendom på selskapet som du må vurdere.

Eksempel på skatteregler for eiendomsselskap

La oss si at du har opprettet et eiendomsselskap for å investere i boliger. Disse boligene ønsker du å leie ut, slik at du kan tjene på utleieinntektene. Du blir beskattet annerledes om du er et eiendomsselskap og ikke privatperson. Dersom du kjøper og leier ut som privatperson, regnes utleieinntekten for å være kapitalinntekt. 

Du må i så fall skatte 22 % av overskuddet som privatperson, så sant du ikke bor i deler av boligen selv. Det er altså mulig å trekke fra kostnader som forsikring, eiendomsskatt, vedlikehold og lignende. Hvis du er et eiendomsselskap, må selskapet betale 22 % selskapsskatt av overskuddet.

Du som aksjonær tjener altså ikke pengene – det er det selskapet som gjør. Det betyr at du enten må ta ut aksjeutbytte eller lønn for å kunne bruke utleieinntektene som privatperson. Aksjeutbytte beskattes med 37,84 %. Selskapsskatt kommer i tillegg. Totalt må du skatte 51,51 %. Hvor mye du må skatte om du tar ut lønn, avhenger av din personlige inntekt. Du må dessuten betale arbeidsgiveravgift.

Les også

Eiendom er en del av selskapets verdi — se hvordan du går frem for å få en nøyaktig verdsettelse

Kjøp av næringseiendom i utlandet

Ønsker du å utvide selskapet ditt og vil derfor kjøpe eiendom i utlandet? Det kan være mange spennende muligheter utenfor landegrensene. Samtidig er det mye å tenke på ved kjøp av næringseiendom i utlandet, både når det gjelder skatt og hvordan du går frem sånn rent praktisk. Du er i utgangspunktet er skattepliktig til Norge ved salg og leieinntekter fra eiendommen i utlandet.

Du har også mulighet for fradrag for tap ved salg og for gjeld på eiendommen. Skatteetaten beregner formuesverdien av utenlandsk eiendom etter norske regler. Du kan ikke bare bruke en formuesverdi som er fastsatt i utlandet. Du må gi Skatteetaten informasjon om hvilket land eiendommen ligger i, kjøpesummen og andre relevante opplysninger.

Men det er ikke alltid så enkelt. Noen land har skatteavtaler med Norge som kan påvirke hvor du skal betale skatt. Vi anbefaler derfor at du skaffer deg en god revisor som kjenner både norske skatteregler og skattereglene for det aktuelle landet. I tillegg bør du vurdere om du bør opprette et eget selskap i landet du kjøper næringseiendom.

Du må også sette deg grundig inn i lokale forhold. Hvert land har sine egne regler for kjøp og salg næringseiendom. Disse reglene kan være ganske forskjellige fra det vi er vant med i Norge. For eksempel, reglene for utleie, vedlikehold og byggesaker variere stort fra land til land. Derfor er det smart å snakke med folk som virkelig kjenner markedet.

Du bør for eksempel snakke med en svensk megler, hvis du skal kjøpe næringseiendom i Sverge. Svenske næringsmeglere har god kjennskap til markedsverdier, lokale forskrifter og fremtidige utviklingsplaner. Eller vil du ut av Skandinavia? Du finner ofte store industrilokaler til en overkommelig i Tyskland, mens et kontorbygg midt i London kan koste deg det mangedobbelte.

Fradrag ved salg av skattepliktige eiendommer

Du kan få fradrag for påkostninger ved salg av skattepliktig eiendom, for eksempel næringseiendom og utleieboliger. Men det er viktig å forstå forskjellen mellom påkostninger og vanlig vedlikehold. Enkelt forklart, så er påkostninger alle forbedringer som øker eiendommens verdi utover den opprinnelige standarden. Oppussing er derimot arbeid som bevarer eiendommens opprinnelige standard.

Hvis selskapet skal kjøpe eiendom, bør dere derfor ha en gjennomtenkt strategi for oppgradering og ta godt vare på all dokumentasjon. Alle dokumenterte påkostninger kan nemlig legges til inngangsverdien. På den måten kan dere redusere den skattepliktige gevinsten når dere senere skal selge eiendommen.

La oss si at selskapet skal totalrenovere et hus. Arbeidet regnes for eksempel som en påkostning hvis dere utvider bygningen, bygger ekstra toalett eller oppgraderer eksisterende løsninger. Dere må imidlertid være nøye med å dokumentere at arbeidet øker standarden og ikke bare gjenoppretter boligen til opprinnelig standard for å få fradrag.

Et smart tiltak for å få skattefradrag ved et fremtidig, skattepliktig eiendomssalg er å heve standarden når dere samtidig skal utføre nødvendig vedlikehold. For eksempel, skal dere bytte ut kjøkkenet? Da bør dere velge en løsning som er betydelig bedre enn originalen. Differansen mellom standard kjøkkeninnredning og den mer eksklusive varianten kan dermed føres som påkostning.

Les også

Slik går du frem ved fusjon og fisjon av selskap

Hvorfor selge aksjer fremfor eiendom

Fordelen med å kjøpe eiendom på aksjeselskap er at du senere kan utfisjonere eiendommen og selge aksjene skattefritt. Dette kalles for fisjonssalg, og reglene for salget er fastsatt i aksjeloven. Eiendommen overføres dermed til et annet aksjeselskap, men øvrige verdier og eiendommer blir igjen hos det opprinnelige aksjeselskapet.

Det er imidlertid ganske mange krav som må overholdes for å kunne utfisjonere eiendommen og på den måten unngå skatt. En dyktig revisor kan hjelpe deg med det. Hvis aksjeselskapet selger selve eiendommen og ikke aksjer, må dere betale både dokumentavgift og skatt på gevinsten. Selger dere med tap, kan dere få fradrag på skatten. 

Du må også skatte av gevinsten hvis du selger en eiendom som du eier privat, men som du ikke bor i fordi selskapet disponerer det. Man må nemlig ha bodd i boligen i 12 ut av de siste 24 månedene for å kunne selge skattefritt som privatperson. Har du brukt et eget rom i privatboligen din til hjemmekontor, kan du få skattefradrag.

Bare vær obs på at du må betale skatt på gevinsten for den andelen av boligen som er brukt til hjemmekontor, hvis du en gang skal selge boligen. Hvis du ikke har krevd skattefradrag for hjemmekontor, trenger du heller ikke å betale skatt på gevinsten ved salg.

Holdingstruktur ved kjøp av eiendom på selskapet

Mange som skal kjøpe eiendom på selskapet velger å opprette en holdingstruktur. Det betyr at du har et holdingselskap som eier et eller flere eiendomsselskaper under seg. Fordelen er at gevinster ved aksjesalg er helt skattefrie, og utbytte mellom selskapene er skattefritt så lenge holdingselskapet eier 90 % eller mer av eiendomsselskapet. Du kan dermed reinvestere hele gevinsten fra et eiendomssalg direkte i neste prosjekt, i stedet for å skatte bort nesten halvparten først.

Fritaksmetoden innebærer at aksjeselskaper ikke blir skattlagt for aksjegevinster, mens kun 3 % av mottatt utbytte er skattepliktig inntekt. Den effektive skatten på utbytte mellom selskapene blir dermed bare 0,66 %. Fritaksmetoden medfører samtidig at du ikke får fradrag for tap ved salg av aksjer – det er baksiden av medaljen.

Du slipper også dokumentavgiften på 2,5 % ved et aksjesalg fordi det juridiske eierskapet til eiendommen ikke endres. Kjøperen overtar aksjene i eiendomsselskapet, men selve eiendommen forblir i samme selskap.

En typisk holdingstruktur ser slik ut:

• Du eier 100 % av aksjene i et holdingselskap (Holding AS)
• Holding AS eier 100 % av aksjene i ett eller flere eiendomsselskaper (Eiendom 1 AS, Eiendom 2 AS osv.)
• Hvert eiendomsselskap eier én eiendom, noe som holder risikoen adskilt mellom prosjektene
• Gevinster ved salg av aksjer i eiendomsselskapene tilfaller holdingselskapet skattefritt

Strukturen gir deg også bedre beskyttelse hvis noe går galt med én eiendom. Et søksmål eller en konkurs i Eiendom 1 AS påvirker ikke verdiene i Eiendom 2 AS, fordi selskapene er helt separate juridiske enheter. Du risikerer aldri mer enn det som er investert i det aktuelle selskapet.

Skattefordelen gjelder imidlertid bare så lenge pengene blir i selskapsstrukturen. Skal du ta ut gevinsten til privat bruk, må du betale utbytteskatt på 37,84 % i tillegg til selskapsskatten. Holdingstrukturen er derfor mest lønnsom for deg som planlegger å reinvestere i nye eiendomsprosjekter over tid. Driver du bare med én utleiebolig og vil bruke leieinntektene privat, er det sjelden verdt kostnadene ved å sette opp en slik struktur.

Få hjelp av en regnskapsfører

Eiendomskjøp gjennom selskapet kan gi deg store skattefordeler. Men det krever at du har kontroll på reglene og strukturerer eierskapet riktig fra starten av. En dyktig regnskapsfører med erfaring innen eiendom hjelper deg å velge riktig selskapsstruktur, sikre fradragene du har krav på og unngå kostbare feil underveis. Fyll ut skjemaet vårt og få tilbud fra opptil 3 autoriserte regnskapsførere. Tjenesten er helt gratis og uforpliktende.